VENDREDI 2 MAI 2008 développement irs
DÉVELOPPEMENT : IRS - Le grand chantier
En 2007, Maurice a enregistré Rs 11 milliards d'investissements directs étrangers. Un peu plus de la moitié de ce chiffre concerne l'Integrated Resort Scheme (IRS). Même si ce nouveau concept n'est pas encore opérationnel à 100%, son impact sur notre économie se fait déjà sentir. Reste à savoir si avec la survenue de la crise alimentaire, il faut continuer à convertir les terres agricoles.
750 villas d'ici 2012 à Roches-Noires, 300 villas et résidences à Beau-Champ, 119 villas déjà vendues à Tamarin et 50 autres en construction… Maurice est un grand chantier en ce moment. Le concept IRS introduit il y a quelques années gagne du terrain. Des quelque 20 projets soumis au Board of Investment, 10 ont obtenu leur IRS Certificate et 6 ont reçu leur Letter of Approval, 5 autres étant à l'étude.
Le premier impact que nous ressentons avec ce flux d'argent étranger est l'appréciation de la roupie que nous constatons aujourd'hui. Bien que ce ne soit pas le seul facteur. Deuxièmement, le secteur de la construction connaît un nouveau boom, permettant ainsi la création d'emploi. Il y a aussi les effets indirects. "Le fait que les promoteurs des projets IRS doivent obligatoirement faire une contribution pour les projets sociaux a poussé les autres entreprises à en faire de même", avance l'économiste Pierre Dinan.
Communauté. Selon les règlements en vigueur, une contribution sociale de l'ordre de Rs 200 000 est obligatoire pour chaque unité résidentielle. L'argent contribuera au développement communautaire. Si dans ce domaine, il y avait déjà des pionniers comme la Fondation Espoir et Développement (FED), la Corporate Social Responsability (CSR) est aujourd'hui devenue incontournable pour toutes les entreprises. "C'est un concept qui a fait mouche. Il y a eu comme une prise de conscience des entreprises mauriciennes par rapport à la responsabilité sociale. La MCB, par exemple, fait en ce moment des appels à projets sociaux. Ce qui ne peut qu'être un bien pour ces villages reculés et longtemps oubliés."
Mais, construire des villas et les vendre n'est pas tout. Pour que ces projets demeurent viables dans le temps, il faut aussi pouvoir offrir le service et l'environnement appropriés. "Dans la mesure où nous aurons des personnes riches qui vont vivre ici, il faut pouvoir leur donner des services adaptés. Je ne parle pas ici uniquement de domestiques et jardiniers. Que se passe-t-il, par exemple, si un réfrigérateur tombe en panne ? Est-ce qu'on va faire appel au petit technicien du coin ? Il faudra respecter les standards internationaux. Idéalement, les promoteurs devraient avoir un pool de toutes ces compétences. Je crois qu'ils y travaillent."
Concurrence. Si les premières villas construites ont facilement trouvé preneur, à la longue, il faudra compter aussi avec la concurrence. Le concept IRS né à Dubayy existe également dans d'autres pays. La décision du gouvernement seychellois de se lancer aussi dans ce secteur représente, sans aucun doute, une concurrence directe, étant donné sa proximité. Même s'il estime que la concurrence est une bonne chose, dans le sens où elle nous oblige à faire bien, Pierre Dinan se dit personnellement pas inquiété par les Seychelles. Il est d'avis que l'archipel a ses caractéristiques, et Maurice les siennes. Aux autorités de miser davantage sur nos atouts pour attirer les clients. "En revanche, nous avons beaucoup à apprendre des Seychelles au niveau de l'environnement."
L'économiste soutient son point de vue en disant qu'un projet n'a de l'avenir que si la qualité est maintenue. "À quoi serviront les villas si l'environnement autour se dégrade ? Et Dieu sait combien nous avons des villes laides !" Il poursuit en précisant que l'environnement ne se limite pas à la nature, mais s'étend à l'environnement politique, par exemple. "Qui voudra venir habiter dans un pays où les politiciens se traitent de tous les noms ?"
IRS
L'Integrated Resort Scheme désigne des projets de développement foncier de luxe. Il s'agit, pour la plupart, de villas sur le littoral. Ces complexes doivent inclure des infrastructures et des aménagements de haut standing, tels piscine, parcours de golf et marina. Sous l'IRS, les étrangers propriétaires ont permis de résidence, mais pas de permis de travail automatique. La taille minimale d'un IRS est fixée à 10 hectares. Une villa coûte au moins 500 000 dollars, soit quelque Rs 15 000 000. Les clients étrangers peuvent emprunter des banques locales pour financer leur achat. L'IRS représente 60% de l'investissement étranger. Une somme totale de Rs 124 milliards en investissement direct est attendue pour les prochaines 10 années. Précisons que l'investissement et la vente dans ce secteur se fait sous la surveillance du Fonds Monétaire International. Des experts étaient à Maurice l'année dernière afin de s'assurer que l'IRS ne sert pas de conduit à l'argent sale.
RES
Avec la chute de notre marché du sucre, l'IRS était envisagé comme une solution pour convertir les terres sous culture de cannes. Mais, les dispositions du IRS ne prenaient pas en considération les petits propriétaires de terres sous culture de cannes. C'est alors qu'a été introduit le Real Estate Investment Scheme (RES) ou "petit IRS". La taille minimale d'un projet RES est d'1 arpent et la taille maximale de 23 arpents (soit 10 hectares, taille minimale d'une IRS). Selon le Board of Investment (BOI) qui gère ces dossiers, un seul projet RES a obtenu son Letter of Approval à ce jour. Une dizaine d'autres projets, soumis au BOI, sont toujours à l'étude. Contrairement au IRS, les clients étrangers du RES n'ont pas droit automatiquement à un permis de résidence.
CRISE ALIMENTAIRE : Faut-il continuer à convertir les terres ?
Si l'IRS a un impact plutôt positif sur notre économie, de nouveaux défis se présentent pour le pays aujourd'hui. La crise alimentaire qui secoue le monde nous oblige à repenser l'utilisation des terres. "L'économie n'est pas faite pour nous mener à un point où tout est bon. Les conditions aujourd'hui ont changé. Cela nous oblige à revoir notre situation", dit Pierre Dinan.
Faut-il pour cela limiter les projets IRS ? Au BOI, on nous avance que cette question n'est pas d'actualité. "Le marché est ouvert tant qu'il y a la demande." Le BOI précise aussi que jusqu'ici, les terres utilisées pour les projets IRS sont des terres "marginales" où la productivité était relativement basse. "Le Tamarina, par exemple, a été construit sur un ancien chassé."
Pierre Dinan ne se dit pas en faveur d'une politique de restriction. "Ce qu'il faut, c'est que le gouvernement mette en place une bonne cartographie de l'utilisation des terres. Il est vrai qu'un certain nombre de champs de cannes ont été éliminées pour faire de la place à la construction. Mais, quelle est la part de l'agriculture ?" L'économiste estime que producteurs privés et publics doivent aujourd'hui contribuer à développer une agriculture moderne. "La méthode de grand papa ne suffit plus pour répondre aux nouvelles exigences alimentaires. Cela s'applique aussi pour l'industrie de la pêche."
Virée dans les villages grand luxe
Avec le développement des Integrated Resort Scheme projects (IRS), Maurice se dessine une nouvelle âme où la modernité côtoie le naturel. Que ce soit au Tamarina Golf Estate ou à Anahita, les villas de standing à l'intention d'une new high-income clientèle font rêver. À plusieurs millions de roupies l'unité, ici le luxe n'a pas de prix.
C'est dans la région Ouest, sur une superficie de quelque 206 hectares de terrains consacrée il y a peu de temps à des activités de chasse, que Medine Sugar Estate a fait construire les 119 villas de style architectural tropical et comtemporain du Tamarina Golf Estate and Beach Club. 119 villas de standing à l'intention d'une clientèle - mauricienne et étrangère - de luxe et un parcours de golf hors pair de 18 trous.
À l'Est, on decouvre Anahita, décrite par les promoteurs comme "la quintessence même de l'île Maurice. Un refuge privilégié…" Imaginé sous un concept de village, sur un terrain de 213 hectares par le Groupe Ciel, Anahita offrira de nombreuses facilités à ses résidents. Il accueillera des magasins, un marché, des restaurants et bars, un centre de beauté… et, comme tout projet IRS qui se respecte, un parcours golf à couper le souffle, conçu par Ernie Els, le célèbre golfeur sud-africain.
Audacieux. Des projets audacieux, avec des villas dont les prix dépassent tout entendement, soit entre Rs 33 millions et Rs 42 millions l'unité pour le Tamarina Golf Estate, visant, de ce fait, une clientèle haut de gamme. Au Tamarina Golf Estate and Beach Club, le défi a été relevé : toutes les villas ont trouvé preneurs et des 119 villas, 80 on déjà été livrées, confie Laurent Desvaux, Marketing Executive de Médine S.E. "Les clients sont principalement des étrangers de la région et des Européens. Généralement des rétraités, mais on compte aussi quelques clients mauriciens", affirme ce dernier. Ce premier projet IRS de l'île a d'ailleurs été développé sous une nouvelle loi permettant aux potentiels acquéreurs étrangers d'obtenir un permis de résidence mauricien.
Tout comme le Tamarina Golf Estate, Anahita a aussi eu du succès auprès de bon nombre de clients dans de nombreux pays. C'est ainsi que les 70 résidences L'Adamante de la première phase du projet ont été toutes vendues en 1 seul jour. La 2e phase a vu naître 46 résidences privées Four Seasons, tandis que la 3e phase, concernant 28 villas en pleine propriété Lunea, a également été entièrement vendue en juillet dernier.
Structure. Si les villas du Tamarina Golf Estate offrent une ouverture sur le large, l'intimité de chacune d'entre elles, dotées de piscines individuelles et d'une superficie variant entre 350 et 600 mètres carrés, est toutefois très bien préservée. Dans un souci d'être en harmonie avec la nature, les principaux matériaux utilisées sur le chantier sont la pierre et le bois. Il en est de même pour Anahita, dont l'une des lignes fortes du projet est d'intégrer ce complexe résidentiel de grand luxe à l'authenticité d'une nature préservée. Le projet de l'Est comprendra 210 villas ainsi qu'un projet hôtelier géré par Four Seasons, comprenant 90 suites et 30 villas résidentielles, une marina et une résidence de 70 appartements grand standing. "Les services attachés aux villas sont ceux que l'on peut attendre d'un resort haut de gamme : cuisinière, gouvernante, femme de ménage, jardinier…", indique Clive Chung, responsable de la formation au Anahita Centre for Excellence.
Philosophie. Que ce soit chez Médine Sugar Estate ou chez Ciel Properties, le développement de ces projets s'inscrit dans une philosophie globale qui comprend le social et le dévéloppement de la région. Selon Laurent Desvaux, Le Tamarina Golf Estate fait partie intégrante du master plan de Médine, établi sur 20 ans. "Avec la baisse du prix du sucre, il a fallu trouver des relais de croissance pour Médine, mais aussi pour le pays. D'où le concept des projets IRS, qui, tout en générant l'investissement étranger, crée de l'emploi."
Un récent bulletin de la Banque centrale vient confirmer le rôle des IRS dans l'investissement étranger. Maurice a enregistré Rs 11 milliards d'investissements directs étrangers en 2007. Le tourisme, plus particulièrement les projets IRS, en représente plus de la moitié.
Les rentrées d'argent provenant des Integrated Resorts Scheme font déjà de ce secteur un véritable pillier de l'économie mauricienne.
Anahita Centre for Excellence
L'Anahita Centre for Excellence (ACE) est un centre de ressources, d'information et de formation mis sur pied par CIEL Properties, promoteur et développeur du projet Anahita. ACE est un outil au service de la mise en œuvre des objectifs de développement humain, social et économique liés au projet Anahita. Il est attendu que 1 200 emplois directs soient créés dans le sillage de ce projet et que ces derniers soient prioritairement réservés aux résidents des villages avoisinants.
L'Anahita Centre for Excellence a plusieurs fonctions qui peuvent être regroupées en 3 grands pôles : la Formation, l'Aide à l'Entreprenariat et le Recrutement. Le centre de formation, qui a reçu près de 5 000 applications, a déjà initié 500 personnes à des cours d'introduction à l'hôtellerie. Des 500 candidats, 30 ont pu être formés aux différentes filières de l'hôtellerie et ont intégré depuis lundi le projet d'Empowerment Program. Ils bénéficient ainsi de 5 jours de formation sur le site et d'un jour de cours.
Attentes et craintes des habitants
Bien que les projets IRS s'inscrivent dans une politique de développement, certaines craintes subsistent chez les gens de ces différentes localités. Jean-Jacques Arjoon, président de l'association artistique La Pointe Tamarin, explique qu'au départ, les projets IRS devaient créer un espace d'emploi pour les habitants, mais que la formation de ces derniers doit répondre aux attentes et besoins des résidents. La principale crainte des habitants, selon J.-J. Arjoon, est que ces projets viennent bousiller leur vie. "On leur demande de formuler des projets, on leur donne de l'argent, mais, après, il n'y a pas de terre pour accueillir leurs initiatives. Ce que les gens veulent, eux, c'est la terre, c'est sortir de la promiscuité. Si, d'un côté dans la cité, les gens vivent l'un sur l'autre et, de l'autre, c'est le luxe, à la longue cela peut causer une frustration, voire un danger pour ces villas."
Contacté, le président des forces vives de Beau-Champ, Suresh Gopalsing, explique qu'il n'existe pas vraiment de crainte en ce qu'il s'agit d'Anahita. "Nous accueillons positivement ce projet, qui représente un espoir pour beaucoup d'entre nous. Un espoir de développement dans notre région, aussi l'espoir de trouver du travail pour nous et nos familles."